Bán và tái thuê nhà xưởng – AMI Land – Bất động sản công nghiệp

Thông tin mô tả

Giá đất tăng cũng như giá thuê nhà máy và kho có nghĩa là nhiều nhà đầu tư đang xem xét tiềm năng mua lại tài sản hoạt động hoặc đầu tư vào giao dịch bán lại. Với giao dịch này trở nên phổ biến hơn giữa đại dịch, điều quan trọng là phải hiểu một hợp đồng thuê lại là gì trong bất động sản công nghiệp? Cùng AMI Land biết thêm về những thông tin quan trọng trong mảng Bán và Tái thuê.

Tổng quan

Theo khảo sát Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy tỷ lệ lấp đầy trong các khu công nghiệp hiện nay là hơn 74%; Giá thuê trung bình của các nhà máy trên toàn quốc là khoảng $ 2- $ 5 USD / m2 và giá mua đất công nghiệp có cơ sở hạ tầng dao động từ $ 130- $ 250 USD / m2 và có thể tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Vào quý 1/2021, thị trường bất động sản công nghiệp đã rất tích cực ở một số địa phương có tiềm năng và thế mạnh trong phát triển công nghiệp, bao gồm Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Thanh Hóa, Hải Phòng và Bắc Giang.

Cho thuê lại trong bất động sản công nghiệp là gì?

Cho thuê lại là gì? Cho thuê lại, viết tắt của “ bán và cho thuê lại, ” là một giao dịch tài chính trong đó một bên bán một tài sản và cho thuê lại trong một thời gian dài; họ giữ quyền sử dụng nhưng không sở hữu của nó.

Để đặt nó ở một góc nhìn khác, một người bán một tài sản cho bên thứ hai (người mua / bên cho thuê) và sau đó được người bán / bên thuê thuê từ người mua / bên cho thuê. Tài sản cố định, đáng chú ý nhất là bất động sản và hàng hóa vốn cố định khác như hãng hàng không và tàu hỏa, thường được giao dịch thông qua phương thức giao dịch này.

Trong bất động sản công nghiệp, một cho thuê lại là một giải pháp tuyệt vời để một công ty giải phóng vốn trong khi đảm bảo hoạt động kinh doanh hoặc sản xuất không bị gián đoạn. Nó cung cấp một giải pháp thay thế cho các công ty để tận dụng tài sản bất động sản của họ để quyên tiền mà không cần vay một khoản lãi suất cao từ ngân hàng.

Các thiết lập bất động sản công nghiệp hiện nay

Ở các nền kinh tế châu Á-Thái Bình Dương, bất động sản công nghiệp đã và đang tiếp tục là một lớp tài sản kiên cường. Kể từ năm 2020, bất động sản công nghiệp đã chứng kiến sự gia tăng đáng kể về tỷ lệ trống gộp, dẫn đến sự khan hiếm cung và cầu cho các khu công nghiệp mới ở một số khu vực quan trọng. Cụ thể ở khu kinh tế trọng điểm Bắc & Nam:

Với nhu cầu tiếp tục vượt xa sản xuất, rõ ràng cần phải tăng nguồn cung trong các lĩnh vực sản xuất chính. Phần lớn các hợp đồng cho thuê trong nửa đầu năm 2020 là kết quả của các dự án và thỏa thuận bắt đầu vào năm ngoái. Trong khi đó, các công ty đã có mặt ở Việt Nam đang cho thuê mới và đang tìm cách tăng nhu cầu. Hạn chế đi lại giữa các quốc gia ảnh hưởng đến nhu cầu tiếp cận thị trường, khiến những người mua nước ngoài lớn tạm dừng khảo sát đất đai và một số hợp đồng thuê.

Ưu và nhược điểm của hợp đồng thuê lại

Trước khi bắt đầu, cả người bán / bên thuê và người mua / bên cho thuê phải cân nhắc lợi ích và nhược điểm của hợp đồng cho thuê lại. Nói chung, một hợp đồng mua lại trình bày tất cả các mặt với lợi ích kinh tế hợp lý.

Tuy nhiên, các bên phải thực hiện các bước để tuân theo các nguyên tắc kế toán hoặc cách khác hợp đồng thuê lại sẽ thất bại.

Ưu điểm cho người mua-Người cho vay

• Dòng tiền: Bên cho thuê có thể nhận được thu nhập cho thuê từ bên thuê bán theo hợp đồng thuê bán. Do đó, bên cho thuê người mua thiết lập lợi nhuận đã biết trên tài sản đã mua. Giá trị hiện tại của lợi nhuận của tài sản phải lớn hơn chi phí mua lại. Do đó, việc cho thuê lại có thể cải thiện là tình trạng bên cho thuê tài chính của người mua.
• Lợi ích của quyền sở hữu: Bên cho thuê giữ lại tài sản và sẽ được hưởng lợi từ nó trước khi hợp đồng thuê kết thúc. Bên cho thuê cũng sẽ khấu hao tài sản để yêu cầu khấu trừ thuế không dùng tiền mặt. Cuối cùng, bên cho thuê người mua có quyền thu hồi bất động sản nếu bên thuê không thực hiện thanh toán tiền thuê. Điều này cho phép bên cho thuê người mua cho thuê lại tài sản cho bên thuê mới với giá thuê cao hơn.
• Tùy chỉnh cho thuê: Bên cho thuê người mua có thể đưa ra các điều kiện cho thuê đặc biệt trong tài liệu phi truyền thống để đáp ứng các yêu cầu cụ thể thường không có trong các tài liệu cho thuê thông thường. Điều này cho phép người mua có hợp đồng đảm bảo lợi nhuận cao. Bao gồm một hỗ trợ cam kết cá nhân hoặc kinh doanh trong bán lại tiếp theo.
• Người thuê nhà tích hợp: Khi người cho thuê mua tài sản, họ thừa hưởng một người thuê nhà tích hợp với hồ sơ theo dõi thành công tại trang web. Khi hợp đồng phù hợp với mô hình kinh doanh của người thuê nhà, người thuê nhà có nhiều khả năng ở lại trong một thời gian dài.

Ưu điểm cho người bán-Lessee

• Tăng vốn: Việc cho thuê lại cho bên thuê để thu tiền bán hàng từ bên cho thuê, có khả năng làm tăng thanh khoản của bên cho thuê. Loại giao dịch này có thể giải phóng tiền mặt có sẵn cho người cho thuê. Đương nhiên, người cho thuê có thể sử dụng số tiền này cho các mục đích khác trong khi vẫn duy trì việc sử dụng và hưởng thụ tài sản. Một người bán thuê tiền mặt sẽ thấy sự sắp xếp này đặc biệt hữu ích.
• Tài chính hiệu quả hơn: Tỷ lệ người bán cho thuê tất cả trong một hợp đồng thuê nhà thấp hơn tài trợ lửng và các chương trình khác. Hơn nữa, đối với các doanh nghiệp có tín dụng xấu, SLB có thể là lựa chọn hiệu quả nhất về chi phí.
• Chuyển quyền sở hữu thuế: Bên cho thuê người mua nhận quyền sở hữu thuế và các nghĩa vụ khác do cho thuê lại. Đồng thời, bên thuê bán sẽ trừ phí thuê trong năm họ phát sinh. Những khoản khấu trừ này có thể có lợi hơn so với khấu hao của chủ sở hữu và các khoản khấu trừ chi phí lãi vay.
• Tài chính đầy đủ: Một SLB có thể được các bên cấu trúc để tài trợ tới 100% giá trị tài sản. Phần lớn các khoản thế chấp chỉ cung cấp 65% đến 80% tài chính. Do đó, bên thuê bán sẽ đóng góp ít vốn chủ sở hữu hơn cho hợp đồng thuê và chuyển hướng thanh khoản tiền mặt ở nơi khác.

Nhược điểm cho người mua-Người cho vay

• Rủi ro thị trường: Giá trị tài sản có thể giảm nhanh hơn dự kiến. Trong thực tế, một khi hợp đồng thuê hết hạn, tài sản có thể bị vô hiệu hóa, đòi hỏi phải xóa sổ.
• Người bán mặc định: Nếu người bán không tôn trọng hợp đồng, người mua sẽ không có người thuê. Tùy thuộc vào doanh nghiệp, người mua có thể gặp khó khăn trong việc định vị một người cư ngụ mới. Tuy nhiên, có khả năng bán tòa nhà cho chủ sở hữu / người dùng.
• Bảo trì tài sản là cần thiết: Thỏa thuận cho thuê tiêu chuẩn là NNN (hợp đồng thuê ba mạng), khiến bên thuê phải chịu trách nhiệm cho tất cả các hoạt động hàng ngày trong thời gian thuê. Tuy nhiên, người cho vay cũng phải chịu trách nhiệm đảm bảo rằng người mua nợ thuế tài sản đúng hạn và kiểm tra chính sách bảo hiểm của tài sản.

Nhược điểm cho người bán-Lessee

• Kế toán: Bên thuê bán không có khả năng đưa hợp đồng thuê ra khỏi bảng cân đối kế toán. Cho thuê ngoại bảng với thời hạn dưới một năm thường được cho phép. Cho thuê ngắn hạn, đặc biệt, nên được báo cáo trong phần chú thích báo cáo tài chính thay vì trên bảng cân đối kế toán. Tất cả các giá thuê khác, mặt khác, phải được ghi chú trên bảng cân đối kế toán.
• Giá không tối ưu: Tài sản có thể có các lỗ hổng vật lý hoặc các tính năng ngăn cản nó bán với giá tốt nhất có thể. Điều kiện thị trường kém, chẳng hạn như thiếu nhu cầu hoặc nguồn cung dồi dào, có thể làm giảm giá mua.
• Mất tính linh hoạt: Không có sự cho phép trước của người mua, người bán thiếu tự do sửa đổi, ngừng sử dụng đất hoặc thay đổi tài sản. Việc cho thuê lại cũng sẽ giới hạn là khả năng của người bán để chuyển tiền lãi cho thuê. Tiền lãi cho thuê có thể được đàm phán khác nhau ngay từ đầu của hợp đồng thuê.

Tại Việt Nam, bất động sản công nghiệp cho thuê lại dự kiến sẽ phát triển mạnh

Mặc dù thành công ngày càng tăng, các thỏa thuận cho thuê lại vẫn chưa được sử dụng đúng mức tại Việt Nam. Nhiều nhà cung cấp và các công ty sản xuất và hậu cần không biết phương pháp này là một nguồn tài trợ có thể.

Các chương trình và chiến lược đổi mới sẽ rất quan trọng trong việc hỗ trợ dòng người mua lại và tái định cư mới. Vị trí của các liên doanh mới là rất quan trọng vì phần lớn nhu cầu sản xuất và hậu cần vẫn tập trung ở các tỉnh công nghiệp cốt lõi hoặc các dự án cấp 1 (các thành phố và tỉnh lớn phía Nam / Bắc).

Các dự án cấp 2 – là các khu vực công nghiệp mới nổi ở các tỉnh lân cận, sẽ nhằm mục đích khuyến khích đầu tư nước ngoài bằng cách cung cấp mức giá thuê hợp lý hơn và lớn hơn cung cấp tài sản bỏ trống, nhưng sẽ cần đầu tư nhiều hơn vào cơ sở hạ tầng và quan hệ mạng lưới giao thông nếu các tỉnh mới này được mở rộng.

Hơn nữa, cơ chế bán và cho thuê lại sẽ được sử dụng nhiều hơn bởi các công ty như một giải pháp hấp dẫn cho các cấu trúc tài trợ thông thường, tái đầu tư nguồn lực vào các doanh nghiệp cốt lõi và các mục tiêu phát triển trong khi vẫn giữ quyền sở hữu tài sản.