Nhà xưởng xây sẵn hút khách: Xu hướng tất yếu thay thế mô hình tự xây dựng
(Tin tức) – Trước áp lực về tối ưu dòng vốn và nhu cầu đưa sản phẩm ra thị trường nhanh chóng, mô hình nhà xưởng xây sẵn (RBF) đang dần soán ngôi phương pháp thuê đất tự xây truyền thống, trở thành lựa chọn ưu tiên hàng đầu của các doanh nghiệp FDI và nhà sản xuất khi dịch chuyển chuỗi cung ứng đến Việt Nam.
Bài toán kinh tế: Giữ lại 85% vốn và rút ngắn thời gian ra mắt
Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu nhiều biến động, khẩu vị của nhà đầu tư đã thay đổi rõ rệt. Thay vì ưu tiên sở hữu tài sản cố định, các doanh nghiệp hiện nay đặt nặng vấn đề hiệu suất vận hành và tính linh hoạt.
Ông Vũ Minh Chí, Giám đốc bộ phận Dịch vụ Khu công nghiệp Avison Young Việt Nam nhận định: “Sức ép tài chính và mục tiêu bền vững buộc các nhà sản xuất phải tập trung vào tốc độ và tính hiệu suất để giảm rủi ro. Ngoài vị trí và giá thuê, nhà đầu tư hiện nay đặc biệt quan tâm đến các dịch vụ pháp lý trọn gói, thủ tục hải quan và chứng nhận xuất xứ để đáp ứng tiêu chuẩn xuất khẩu đa thị trường”.
Chuyển đổi từ chi phí đầu tư sang chi phí vận hành
Theo phân tích từ Cushman & Wakefield, nhà xưởng xây sẵn cung cấp đòn bẩy tài chính hiệu quả thông qua việc chuyển đổi chi phí đầu tư vốn (CapEx) thành chi phí vận hành (OpEx). Cơ chế này cho phép nhà đầu tư giữ lại từ 80% đến 85% vốn đầu tư ban đầu.
Lấy ví dụ cụ thể, thay vì phải bỏ ra 10 – 15 triệu USD để mua đất và xây dựng cơ sở 10.000 m2 với ràng buộc 40 năm, doanh nghiệp chỉ cần chi trả khoảng 50.000 USD/tháng tiền thuê. Điều này không chỉ giảm gánh nặng tài chính mà còn giúp doanh nghiệp dễ dàng thoái vốn hoặc mở rộng quy mô mà không bị chôn vốn vào tài sản cố định.
“Cơn khát” nguồn cung và sự nâng cấp về chất lượng
Dự báo của Cushman & Wakefield cho thấy, trong 3 năm tới, Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam sẽ đón nhận hơn 1 triệu m2 sàn nhà xưởng xây sẵn. Tuy nhiên, con số này được dự báo vẫn chưa đủ để đáp ứng làn sóng đầu tư đang đổ bộ.
Các loại hình như nhà xưởng, kho lạnh, trạm trung chuyển và trung tâm giao hàng chặng cuối đang ghi nhận nhu cầu thuê kỷ lục. Đặc biệt, thị trường đang chứng kiến sự chuyển dịch từ “lượng” sang “chất”. Các chủ đầu tư hiện nay không chỉ cung cấp hạ tầng cơ bản mà còn phát triển mô hình khu công nghiệp xanh, chuẩn ESG và tích hợp logistics chuyên nghiệp.
Về vị trí, các quỹ đất nằm trong khu thương mại tự do (FTZ), hoặc gần cảng nước sâu, sân bay trong bán kính di chuyển 1-2 giờ đang là “điểm nóng” được săn đón gắt gao.
Bùng nổ số liệu 2025: Tỷ lệ lấp đầy chạm mốc 92%
Số liệu thống kê từ Savills Việt Nam đã phác họa một bức tranh sôi động của phân khúc này trong năm 2025.
-
Tỷ lệ lựa chọn: 62% các nhà sản xuất mới gia nhập thị trường đã chọn thuê nhà xưởng xây sẵn – mức cao nhất kể từ năm 2018.
-
Quy mô thị trường: Tổng diện tích nhà xưởng và kho xây sẵn tại Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đạt 11,6 triệu m2.
-
Hiệu suất: Tỷ lệ lấp đầy đạt 92%, tăng 80% so với năm 2024.
-
Giá thuê: Mức giá trung bình đạt 4,4 USD/m2/tháng.
Sự phân hóa giữa các khu vực
Trong khi các “thủ phủ” công nghiệp cũ như Bình Dương, Đồng Nai có tỷ lệ lấp đầy gần như tuyệt đối và nguồn cung hạn chế, thì Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu đang nổi lên như những điểm đến mới nhờ quỹ đất rộng, nhiều dự án xanh và ứng dụng công nghệ quản lý thông minh.
“Chìa khóa” giảm rủi ro pháp lý
Ông Neil McGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam khẳng định xu hướng này đã tăng tốc mạnh mẽ trong giai đoạn 2024 – 2025. Lý do cốt lõi nằm ở việc giảm thiểu rủi ro pháp lý.
Khác với mô hình thuê đất tự xây – vốn tiềm ẩn nhiều vướng mắc về giấy phép xây dựng, PCCC hay môi trường kéo dài nhiều năm – nhà xưởng xây sẵn đã được chủ đầu tư hoàn thiện pháp lý và nghiệm thu.
“Nếu doanh nghiệp có thể bắt tay ngay vào sản xuất nhờ thuê nhà xưởng và kho xây sẵn, họ sẽ chọn luôn thay vì chờ đợi quỹ đất sạch,” ông Neil McGregor nhấn mạnh. Đây được xem là giải pháp tối ưu cho chiến lược “thăm dò thị trường” với khả năng mở rộng hoặc rút lui linh hoạt mà không gặp khó khăn trong thanh lý tài sản.
Amiland tổng hợp
