Sự phục hồi của dòng vốn quốc tế cùng nhu cầu mở rộng sản xuất đang thúc đẩy một làn sóng M&A (mua bán và sáp nhập) mạnh mẽ, tái định hình thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. Giai đoạn 2026 được dự báo là thời điểm của sự thanh lọc, tạo lợi thế cho các nhà phát triển sở hữu quỹ đất sạch và nền tảng tài chính vững chắc.
Vượt qua “cú sốc” thuế quan, tâm lý thị trường đảo chiều mạnh mẽ
Mặc dù đà tăng trưởng của bất động sản công nghiệp Việt Nam bị chững lại trong khoảng 4 tháng đầu năm do lo ngại về biến động thuế quan từ Mỹ, thị trường đã chứng kiến sự đảo chiều ngoạn mục từ tháng 9/2025.
Thực tế cho thấy, nền kinh tế Việt Nam vững vàng hơn so với các dự báo bi quan trước đó. Các quyết định đầu tư không bị hủy bỏ mà chỉ tạm hoãn. Nhờ phản ứng ngoại giao kịp thời của Chính phủ và cam kết về tính tuân thủ trong vấn đề chuyển tiếp hàng hóa, niềm tin của nhà đầu tư đã nhanh chóng được khôi phục.
FDI vào lĩnh vực chế biến, chế tạo đạt 16 tỷ USD trong 9 tháng đầu năm 2025 (chiếm 62% tổng vốn FDI), cùng với chỉ số PMI duy trì trên mức 50 điểm, là minh chứng rõ nét cho thấy sức hút của Việt Nam đối với các nhà sản xuất toàn cầu vẫn rất lớn.
Nhà xưởng xây sẵn “lên ngôi”, vượt mặt kho vận
Số liệu thị trường cho thấy sự phân hóa rõ rệt trong khẩu vị đầu tư. Phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF) đang có tốc độ hấp thụ gấp đôi so với kho vận, với giá thuê trung bình đạt 5 USD/m²/tháng, cao hơn mức 4,5 USD/m²/tháng của kho vận xây sẵn.
Trong khi đó, phân khúc kho vận và logistics sau giai đoạn trầm lắng đã quay trở lại quỹ đạo tăng trưởng nhờ sự phục hồi của thương mại điện tử. Tỷ lệ lấp đầy hiện duy trì ở mức 80-85%, tạo ra một thị trường cân bằng và cạnh tranh lành mạnh.
Kịch bản M&A năm 2026: Cuộc thanh lọc và hợp nhất
Bước sang năm 2026, hoạt động M&A được dự báo sẽ trở nên sôi động với xu hướng hợp nhất rõ rệt. Dữ liệu thị trường đang vẽ nên một “kịch bản hành động” (playbook) mới cho các nhà đầu tư.
Cơ hội cho các “cá mập” quốc tế
Các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt từ Hàn Quốc, Singapore và Nhật Bản, vẫn duy trì sự quan tâm lớn đến các tài sản tạo thu nhập ổn định. Nhóm các nhà đầu tư này đang tích cực tìm kiếm cơ hội thâu tóm hoặc liên doanh tại các khu công nghiệp mới và các dự án nhà xưởng xây sẵn.
Sự xuất hiện của Luật Đất đai mới, dù mang lại tính minh bạch cao hơn thông qua bảng giá đất sát thị trường, nhưng cũng vô tình làm tăng chi phí đầu vào (đền bù, giải phóng mặt bằng). Điều này tạo ra áp lực tài chính lớn lên các chủ đầu tư nhỏ lẻ.
Doanh nghiệp nhỏ rút lui, thị trường về tay “ông lớn”
Dưới áp lực của chi phí đất và xây dựng tăng cao, các nhà phát triển quy mô nhỏ, thiếu quỹ đất dài hạn hoặc bảng cân đối tài chính yếu kém sẽ buộc phải tìm kiếm đối tác để chia sẻ gánh nặng vốn, hoặc chấp nhận bị mua lại.
Đây là cơ hội để các nhà phát triển quốc tế và các tập đoàn lớn trong nước thực hiện các thương vụ thâu tóm, mở rộng quỹ đất và thị phần. Xu hướng này sẽ giúp thị trường chuyên nghiệp hơn, loại bỏ các yếu tố đầu cơ manh mún.
Những “tọa độ vàng” hút dòng vốn đầu tư
Dòng vốn từ các tập đoàn đa quốc gia (“Queen bee”) và chuỗi cung ứng phụ trợ được dự báo sẽ tiếp tục đổ về các trung tâm công nghiệp cốt lõi:
-
Phía Bắc: Bắc Ninh và Hải Phòng tiếp tục là điểm đến của ngành điện tử và công nghệ cao.
-
Phía Nam: Đồng Nai nổi lên nhờ cú hích từ Sân bay quốc tế Long Thành. Bên cạnh đó, Bà Rịa – Vũng Tàu với lợi thế cảng biển và quỹ đất tốt cũng đang trở thành điểm sáng.
Tại các khu vực này, tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp và nhà xưởng luôn duy trì quanh mức 90%, cho thấy nhu cầu thực tế rất lớn.
Rào cản định giá và xu hướng “xanh hóa” (ESG)
Dù triển vọng tích cực, thị trường M&A vẫn đối mặt với rào cản về định giá. Khoảng cách kỳ vọng giá giữa người bán và người mua vẫn còn lớn. Các tài sản tại Việt Nam hiện được đánh giá là đắt đỏ hơn so với một số thị trường khu vực khi xét trên các yếu tố như thời hạn sử dụng đất và quy mô hợp đồng thuê.
Bên cạnh đó, yếu tố ESG (Môi trường – Xã hội – Quản trị) đang trở thành tiêu chí bắt buộc. Tương tự như thị trường văn phòng, các nhà xưởng đạt chuẩn xanh sẽ có mức giá thuê cao hơn (green premium) và dễ dàng thu hút khách thuê đa quốc gia.
Kết luận: Năm 2026, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đứng trước cơ hội bứt phá nhờ sự ổn định chính trị, cải thiện hạ tầng và các hiệp định thương mại. Sự thanh lọc qua các thương vụ M&A sẽ giúp thị trường phát triển bền vững hơn, củng cố vị thế của Việt Nam là một trong những điểm đến sản xuất hấp dẫn nhất châu Á.
Amiland tổng hợp
