Thị trường BĐS công nghiệp miền Bắc 2026: Kỷ lục nguồn cung kho xưởng và xu hướng giá thuê
Theo báo cáo mới nhất từ CBRE Việt Nam về “Tổng quan Thị trường Bất động sản Quý 4/2025”, phân khúc bất động sản (BĐS) công nghiệp phía Bắc đã chứng kiến những con số ấn tượng. Đặc biệt, thị trường ghi nhận mức nguồn cung mới cao kỷ lục trong bối cảnh nền kinh tế có nhiều biến động.
Ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Cấp cao – BĐS Công nghiệp & Văn phòng CBRE Việt Nam nhận định, năm 2025 là một năm đầy thách thức nhưng cũng mở ra nhiều cơ hội nhờ các cải cách trong nước, bất chấp bối cảnh địa chính trị thế giới phức tạp.
Bùng nổ nguồn cung: Kho xưởng xây sẵn chiếm ưu thế
Số liệu từ CBRE cho thấy, tại thị trường cấp 1 khu vực miền Bắc, tổng nguồn cung mới hoàn thành trong năm 2025 đạt gần 1,2 triệu m2. Đây là con số kỷ lục từ trước đến nay.
Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung đang có sự chuyển dịch rõ rệt:
-
Phân khúc xưởng xây sẵn chiếm đa số với hơn 60% tổng nguồn cung mới.
-
Sự xuất hiện ngày càng phổ biến của mô hình kho, xưởng cao tầng, đặc biệt tại Bắc Ninh.
-
Nhiều dự án tích hợp mô hình hỗn hợp kho/xưởng để gia tăng tính linh hoạt cho khách thuê.
Tỷ lệ lấp đầy biến động nhưng sức cầu vẫn tích cực
Trước áp lực nguồn cung tăng mạnh mẽ, tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các thủ phủ công nghiệp miền Bắc có sự điều chỉnh nhẹ:
-
Nhà kho xây sẵn: Đạt 75,4% (giảm 5,8 điểm phần trăm theo năm).
-
Nhà xưởng xây sẵn: Đạt 85,8% (giảm 4,2 điểm phần trăm theo năm).
Tuy nhiên, sự sụt giảm này chủ yếu do nguồn cung mới ồ ạt gia nhập thị trường chứ không phải do suy giảm nhu cầu. Thực tế, diện tích hấp thụ của cả hai phân khúc này đạt 0,8 triệu m2 trong năm 2025, tăng 4,3% so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy các nhà sản xuất đang ưu tiên lựa chọn mô hình xây sẵn nhờ tính linh hoạt và tối ưu chi phí đầu tư ban đầu.
Giá thuê tăng trưởng bất chấp áp lực nguồn cung
Giá thuê kho xưởng thiết lập mặt bằng mới
Mặc dù cạnh tranh nguồn cung gay gắt, giá thuê trung bình tại các thị trường cấp 1 vẫn giữ đà tăng:
-
Nhà kho xây sẵn: ~4,9 USD/m2/tháng (tăng 6,3%).
-
Nhà xưởng xây sẵn: ~5,0 USD/m2/tháng (tăng 3,3%).
Đất công nghiệp chững lại về thanh khoản
Trái ngược với phân khúc xây sẵn, đất công nghiệp ghi nhận sự chững lại. Tổng diện tích hấp thụ đạt gần 480 ha, giảm 24% so với năm trước. Giá chào thuê trung bình đạt 143 USD/m2/kỳ hạn, tăng nhẹ 4% – thấp hơn đáng kể so với mức tăng nóng 6-11% của giai đoạn 2021-2023.
Về chân dung khách thuê, nhóm ngành điện tử vẫn là động lực chính tại phía Bắc. Bên cạnh đó, các công ty logistics và sản xuất thiết bị thể thao cũng đóng góp nhiều giao dịch quy mô lớn trong năm qua.
Triển vọng 2026: Hạ tầng và Khu thương mại tự do là đòn bẩy
Theo dự báo của CBRE, nguồn cung BĐS công nghiệp sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao trong năm 2026, do hàng loạt dự án khởi công cuối năm 2025 sẽ hoàn thiện và đi vào vận hành trong giai đoạn 2026 – 2027.
Ông Lê Trọng Hiếu nhấn mạnh điểm sáng của thị trường trong giai đoạn tới nằm ở sự phát triển hạ tầng và cơ chế mới:
-
Hạ tầng giao thông trọng điểm đang được đẩy mạnh triển khai.
-
Mô hình Khu thương mại tự do được kỳ vọng tạo cú hích lớn.
Những yếu tố này sẽ thúc đẩy thị trường mở rộng sang các vùng tiềm năng mới thay vì chỉ tập trung ở các trung tâm cũ. Tiêu biểu là khu vực sân bay Gia Bình (Bắc Ninh) và khu kinh tế ven biển phía Nam Hải Phòng – nơi hứa hẹn hình thành các khu công nghiệp hiện đại gắn liền với khu thương mại tự do.
Nguồn dữ liệu: CBRE Việt Nam
Amiland tổng hợp
