Triển vọng Bất động sản khu công nghiệp 2026: Cơ hội bứt phá từ dòng vốn ngoại và hạ tầng
(ĐTCK) – Năm 2026 được dự báo là thời điểm “vàng” cho các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp (BĐS KCN) khi dòng vốn FDI duy trì đà tăng trưởng tích cực, cộng hưởng với quỹ đất sạch sẵn sàng và hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện.
Kỷ lục FDI và làn sóng “Trung Quốc +1” củng cố đà tăng trưởng
Theo số liệu từ Cục Thống kê (Bộ Tài chính), tính đến hết ngày 31/12/2025, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) thực hiện cả năm đã đạt mức 27,62 tỷ USD, tăng 9% so với cùng kỳ. Đây là con số cao nhất ghi nhận được trong giai đoạn 2021-2025. Đáng chú ý, lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục đóng vai trò “thỏi nam châm” hút vốn khi chiếm tới 56,5% tổng vốn đăng ký mới.
Lợi thế cạnh tranh cốt lõi của Việt Nam
Theo nhận định từ Công ty Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV), triển vọng dài hạn của ngành BĐS KCN được bảo chứng bởi 3 lợi thế cạnh tranh cốt lõi giúp Việt Nam thu hút nhà đầu tư:
-
Thuế quan: Mức thuế mà Mỹ áp dụng với Việt Nam không có sự chênh lệch lớn so với các đối thủ trong khu vực.
-
Chi phí và Ổn định: Lợi thế về chi phí nhân công hợp lý, nguồn lao động dồi dào và môi trường chính trị ổn định.
-
Xu hướng địa chính trị: Sự tách biệt ngày càng rõ nét giữa Mỹ và Trung Quốc thúc đẩy các tập đoàn toàn cầu đẩy mạnh dịch chuyển chuỗi cung ứng theo mô hình “Trung Quốc +1”.
KBSV kỳ vọng dòng vốn FDI đăng ký sẽ phục hồi rõ nét hơn trong nửa cuối năm 2026, tạo tiền đề vững chắc cho nhu cầu thuê đất tăng cao. Dự báo diện tích đất KCN bàn giao năm 2026 sẽ đạt khoảng 600 ha (tăng 13%) và tiếp tục tăng lên 750 ha vào năm 2027 (tăng 25%).
Hạ tầng và nguồn cung mới sẵn sàng đón sóng
Giai đoạn 2026-2028, thị trường dự kiến đón thêm khoảng 6.500 ha đất công nghiệp. Nổi bật trong làn sóng phát triển này là sự trỗi dậy của các vùng kinh tế tiềm năng và các dự án lớn như Đồng Văn V và Đồng Văn VI (do Western Pacific làm chủ đầu tư) hứa hẹn cung cấp gần 500 ha diện tích cho thuê mới.
Bên cạnh đó, hạ tầng giao thông đang là cú huých quan trọng. Việc mở rộng sân bay Gia Bình (Bắc Ninh) thành cảng hàng không quốc tế cấp 4E và hoàn thiện các đoạn cao tốc Bắc – Nam, mở rộng cụm cảng Cái Mép – Thị Vải sẽ đóng vai trò “xương sống” logistics, giúp rút ngắn thời gian và chi phí vận chuyển.
Ông John Michael Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ BĐS công nghiệp Savills Việt Nam nhận định: “Việt Nam bước vào năm 2026 với động lực công nghiệp rõ rệt hơn bao giờ hết. Khi FDI giá trị cao, kết nối hạ tầng và nền tảng số cùng tăng tốc, thị trường đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng sang giai đoạn vận hành ở quy mô lớn hơn, với tiêu chuẩn cao hơn.”
Cổ phiếu BĐS Khu công nghiệp: Kết quả kinh doanh cải thiện, định giá hấp dẫn
Nhờ làn sóng dịch chuyển sản xuất và định giá đang ở vùng thấp, nhóm cổ phiếu BĐS KCN đang nổi lên như một điểm sáng đầu tư trong năm 2026.
Những “gương mặt” sáng giá: VGC, SIP và nhóm cao su
Nhà đầu tư hiện đang dành sự quan tâm lớn cho các mã cổ phiếu có quỹ đất lớn và nền tảng tài chính ổn định như: SIP, BCM, VGC, KBC, IDC, SZC, cùng nhóm doanh nghiệp cao su chuyển đổi đất như GVR, PHR.
-
Viglacera (VGC): Theo Công ty Chứng khoán Sài Gòn – Hà Nội (SHS), VGC có lợi thế lớn khi quản lý, vận hành 15 KCN với tổng diện tích 4.600 ha (chỉ sau VSIP). Đặc biệt, câu chuyện Bộ Xây dựng dự kiến thoái toàn bộ 38,6% vốn nhà nước tại VGC trong năm 2026 là động lực tăng giá đáng chú ý.
-
Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP): Doanh nghiệp sở hữu hơn 1.000 ha đất KCN tại Tây Ninh, Đồng Nai và TP.HCM. Với doanh thu chưa thực hiện lên tới hơn 11.700 tỷ đồng và lợi thế kinh doanh điện, SIP được đánh giá có lợi nhuận ổn định và tăng trưởng bền vững.
Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng cần lưu ý một số doanh nghiệp được dự báo lợi nhuận quý IV/2025 có thể sụt giảm như IDICO (IDC) hay Becamex IDC (BCM).
Định giá P/B đang ở mức “hời”
Về mặt định giá, các doanh nghiệp BĐS KCN hiện được đánh giá là rất hấp dẫn. Trong khi hệ số P/B trung bình giai đoạn 2021-2024 dao động quanh mức 2,5-3 lần, thì hiện tại con số này chỉ khoảng 1,3-2 lần.
Một số mức định giá tham khảo:
-
KBC: P/B hiện tại ~1,4 lần (Dự phóng 2026 ~1,3 lần).
-
IDC & GVR: P/B ~1,9 lần.
-
PHR: P/B ~1,92 lần.
-
VGC: P/B ~1,82 lần.
Đối với chiến lược đầu tư trung và dài hạn, đây là thời điểm thích hợp để tích lũy các cổ phiếu của doanh nghiệp có quỹ đất sạch lớn và năng lực quản trị bài bản.
Amiland tổng hợp
