Đến hết năm 2025, dòng vốn FDI chảy mạnh vào lĩnh vực chế biến – chế tạo đã kích hoạt sự bứt tốc của thị trường bất động sản (BĐS) công nghiệp. Tuy nhiên, cuộc chơi đang dần thay đổi khi yếu tố “xanh” và mô hình tích hợp trở thành thước đo cạnh tranh mới.
Nguồn cung mở rộng, giá thuê miền Bắc thiết lập mặt bằng mới
Theo số liệu thống kê tính đến ngày 31/12/2025, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt mức ấn tượng 38,42 tỷ USD. Trong đó, lĩnh vực chế biến – chế tạo chiếm tỷ trọng áp đảo với 56,7%, tiếp tục củng cố vị thế “công xưởng” của Việt Nam trong khu vực.
Dòng vốn ngoại ổn định đã tạo lực đẩy trực tiếp cho hạ tầng khu công nghiệp (KCN). Báo cáo từ DTJ Industrial cho thấy, tổng diện tích đất KCN đang hoạt động trên cả nước đã đạt khoảng 60.000 ha, tăng hơn 2.000 ha so với năm 2024.
Giá thuê đất và nhà xưởng tiếp đà tăng
Sự khan hiếm quỹ đất sạch tại các vị trí đắc địa cùng chi phí đầu tư leo thang đã đẩy giá thuê tiếp tục tăng.
-
Miền Bắc: Các điểm nóng như Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên ghi nhận mức giá cao nhất cả nước, dao động từ 140 – 180 USD/m²/chu kỳ thuê.
-
Miền Nam: Duy trì mức ổn định từ 120 – 160 USD/m².
-
Miền Trung: Mức giá cạnh tranh hơn, phổ biến từ 70 – 100 USD/m².
Đáng chú ý, phân khúc kho xưởng xây sẵn (RBF) cũng ghi nhận mức thuê từ 4,5 – 6 USD/m²/tháng tại hai đầu tàu kinh tế, phản ánh nhu cầu linh hoạt của các doanh nghiệp vừa và nhỏ cũng như các đơn vị logistics.
KCN Đa chức năng và Tiêu chuẩn Xanh: “Chìa khóa” giữ chân đại bàng
Năm 2025 đánh dấu bước chuyển mình rõ rệt về chất lượng nguồn cung. Thị trường đang chứng kiến sự dịch chuyển từ các KCN thuần sản xuất sang mô hình KCN tích hợp (Sản xuất – Logistics – Dịch vụ – Đô thị).
Tỷ lệ lấp đầy ấn tượng tại các dự án thế hệ mới
Các dự án tích hợp hệ sinh thái đô thị – dịch vụ giúp doanh nghiệp giải quyết bài toán giữ chân lao động. Thống kê cho thấy, các KCN thế hệ mới thường đạt tỷ lệ lấp đầy trên 80% chỉ sau 1–2 năm vận hành.
Đặc biệt, chuyển đổi xanh không còn là khẩu hiệu mà đã trở thành tiêu chuẩn bắt buộc.
“Hơn 60% khách thuê FDI hiện nay ưu tiên các dự án có hạ tầng xanh, đạt tiêu chuẩn ESG và sử dụng năng lượng tái tạo, dù chi phí thuê có thể cao hơn 5–10%,” báo cáo thị trường ghi nhận.
Hạ tầng giao thông tạo đà bứt phá
Hạ tầng tiếp tục là “bệ phóng” cho BĐS công nghiệp trong năm 2025. Việc đưa vào khai thác khoảng 3.345 km cao tốc (giai đoạn 2021-2025) cùng các dự án trọng điểm như Vành đai 4 Hà Nội, mở rộng cảng Hải Phòng và Cái Mép – Thị Vải đã giúp rút ngắn thời gian logistics từ 10–20%.
Sự hoàn thiện của hạ tầng giao thông không chỉ gia tăng giá trị tài sản mà còn mở rộng không gian phát triển công nghiệp sang các địa phương lân cận, tạo ra các vành đai sản xuất mới đầy tiềm năng.
Thách thức đan xen cơ hội trong giai đoạn 2026 – 2028
Dù bức tranh tổng thể tươi sáng, thị trường vẫn đối mặt với những thách thức không nhỏ từ chi phí đầu vào. Trong năm 2025, giá vật liệu xây dựng (thép tăng 12-15%, cát tăng 20%) và cước vận tải biển leo thang đã gây áp lực lớn lên biên lợi nhuận của các chủ đầu tư.
Tuy nhiên, nhìn về giai đoạn 2026 – 2028, triển vọng của BĐS khu công nghiệp Việt Nam vẫn rất tích cực nhờ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu (“China+1”).
Cạnh tranh bằng chất lượng và sự bền vững
Các chuyên gia nhận định, Việt Nam đang chuyển từ lợi thế “chi phí thấp” sang lợi thế “hiệu quả và bền vững”. Để đón đầu dòng vốn FDI dự báo tăng 5-7%/năm vào khu vực ASEAN, các nhà phát triển BĐS công nghiệp cần tập trung vào:
-
Nâng cao chất lượng hạ tầng và dịch vụ logistics.
-
Đảm bảo nguồn năng lượng ổn định và xanh hóa quy trình.
-
Chuẩn bị quỹ đất sạch quy mô lớn để đón các tập đoàn đa quốc gia.
Với nền tảng cung – cầu vững chắc và hạ tầng ngày càng đồng bộ, BĐS khu công nghiệp Việt Nam đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới: Chọn lọc hơn, chất lượng hơn và xanh hơn.
Amiland tổng hợp
