Bất động sản công nghiệp Việt Nam: Tín hiệu phục hồi từ năm 2026 sau “cú sốc” thuế quan
(Tin tức Bất động sản) – Sau giai đoạn biến động mạnh bởi căng thẳng thương mại và chính sách thuế đối ứng của Mỹ, thị trường bất động sản (BĐS) công nghiệp Việt Nam đang bước vào một chu kỳ tái định vị quan trọng. Dù đối mặt với rủi ro ngắn hạn, giới phân tích nhận định Việt Nam vẫn nắm giữ “chìa khóa” để thu hút dòng vốn FDI trong trung và dài hạn.
Theo báo cáo mới nhất từ MBS Research, thị trường BĐS công nghiệp đang trải qua giai đoạn tích lũy để chuẩn bị cho đà phục hồi được kỳ vọng sẽ bắt đầu rõ nét từ năm 2026.
Bức tranh thị trường 2025: Thận trọng nhưng xuất hiện điểm sáng
Chuyển biến rõ nét nhất của thị trường BĐS khu công nghiệp (KCN) thời gian qua là sự chậm lại của nhu cầu thuê đất, đặc biệt tại các “thủ phủ” công nghiệp truyền thống.
Áp lực từ tâm lý chờ đợi của nhà đầu tư
Theo dữ liệu tổng hợp từ CBRE và MBS, trong 9 tháng đầu năm 2025, diện tích hấp thụ đất KCN tại cả hai miền Nam – Bắc đều ghi nhận sự sụt giảm so với cùng kỳ. Tâm lý thận trọng bao trùm khi các nhà đầu tư nước ngoài e ngại trước sự bất định từ chính sách thuế mới của Mỹ.
-
Tại miền Bắc: Dù vẫn là điểm đến của các doanh nghiệp điện tử, tỷ lệ lấp đầy thị trường cấp 1 đã giảm nhẹ xuống mức 78% vào cuối quý III/2025. Giá thuê đất chỉ tăng khiêm tốn khoảng 4%, chủ yếu nhờ các KCN mới tại Hải Phòng – nơi có lợi thế cảng biển.
-
Tại miền Nam: Diện tích hấp thụ giảm mạnh trong khi nguồn cung mới gia tăng ở các khu vực vùng ven, dẫn đến sự mất cân đối cung cầu ngắn hạn và giá thuê tăng rất chậm.
Phân khúc kho, xưởng xây sẵn “ngược dòng” tăng trưởng
Trong bối cảnh dòng vốn FDI có xu hướng “đi từng bước” để tối ưu chi phí ban đầu, phân khúc kho và nhà xưởng xây sẵn (RBF/RBW) lại trở thành điểm sáng.
Nhu cầu thuê loại hình này tăng trưởng tích cực, đặc biệt tại miền Bắc, đẩy giá thuê tiếp tục đi lên bất chấp nguồn cung mở rộng. Đây được xem là giải pháp linh hoạt được nhiều doanh nghiệp lựa chọn trong giai đoạn thị trường biến động.
Năm 2026: Kỳ vọng phục hồi nhờ nội lực và hạ tầng
MBS Research đánh giá, sự điều chỉnh hiện tại không xuất phát từ suy yếu nội tại của nền kinh tế Việt Nam mà chủ yếu do yếu tố ngoại sinh. Khi bức tranh thuế quan trở nên rõ ràng hơn, lợi thế cạnh tranh của Việt Nam được dự báo sẽ quay trở lại mạnh mẽ.
Lợi thế cạnh tranh vẫn được duy trì
Thực tế, mức chênh lệch thuế giữa Việt Nam và các quốc gia trong khu vực sau khi Mỹ công bố chính sách mới không quá lớn. Điều này giúp giải tỏa lo ngại về việc Việt Nam mất đi sức hút. Các yếu tố nền tảng cốt lõi vẫn được đảm bảo:
-
Năng lực sản xuất ngày càng hoàn thiện.
-
Chi phí lao động và năng lượng cạnh tranh so với khu vực.
-
Môi trường chính trị ổn định.
Hạ tầng giao thông và thể chế là “bệ phóng” mới
Sự cải thiện mang tính cấu trúc về hạ tầng đang tạo đà cho chu kỳ tăng trưởng mới. Hàng loạt dự án giao thông chiến lược như đường sắt Lào Cai – Hà Nội – Hải Phòng hay các tuyến cao tốc kết nối Đông Nam Bộ và Đồng bằng sông Cửu Long đang được đẩy mạnh, giúp giải bài toán chi phí logistics.
Về mặt thể chế, việc sửa đổi Luật Đầu tư và chủ trương hình thành các khu thương mại tự do tại Hải Phòng, Đà Nẵng, TP.HCM cho thấy định hướng rõ ràng trong việc thu hút các dự án FDI “đại bàng” công nghệ cao thay vì chạy theo số lượng.
Dòng vốn FDI chuyển dịch sang chất lượng cao
Dù vốn đăng ký mới trong năm 2025 có sự sụt giảm, điểm tích cực là vốn FDI giải ngân vẫn tăng trưởng hai chữ số. Điều này phản ánh các dự án hiện hữu vẫn đang tích cực mở rộng sản xuất.
Thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam đang đón nhận “lớp cầu mới” từ các lĩnh vực công nghệ cao. Việt Nam đang nổi lên là điểm đến tiềm năng cho:
-
Trung tâm dữ liệu (Data Center).
-
Trí tuệ nhân tạo (AI).
-
Hạ tầng số và công nghiệp bán dẫn.
MBS nhận định, chu kỳ phát triển từ năm 2026 sẽ không còn dựa trên việc mở rộng diện tích ồ ạt. Thay vào đó, thị trường sẽ cạnh tranh bằng chất lượng hạ tầng, khả năng kết nối đồng bộ, tính minh bạch pháp lý và mức độ đáp ứng các tiêu chuẩn khắt khe của hệ sinh thái công nghệ cao toàn cầu.
Amiland tổng hợp
