Bất động sản công nghiệp Việt Nam: Cần chú trọng yếu tố phi tài chính để bứt phá dài hạn
(ĐTCK) – Trong bối cảnh lợi thế về chi phí thấp không thể duy trì mãi, giới chuyên gia nhận định Việt Nam cần thay đổi chiến lược, tập trung mạnh vào các yếu tố phi tài chính như hạ tầng logistics, môi trường đầu tư minh bạch và thủ tục hành chính thông thoáng để giữ vững vị thế trên bản đồ bất động sản công nghiệp.
Làn sóng dịch chuyển FDI và định giá hấp dẫn của cổ phiếu khu công nghiệp
Theo báo cáo mới nhất từ JLL Việt Nam, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Trung Quốc đã giảm mạnh từ mức 57,1% (năm 2014) xuống còn 21,7% (năm 2024). Ngược lại, khu vực Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam, đang ghi nhận sự tăng trưởng rõ rệt nhờ tận dụng tốt làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng và gia tăng thị phần nhập khẩu vào Mỹ.
Về mặt định giá trên thị trường chứng khoán, các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp hiện đang ở vùng giá hấp dẫn. Hệ số P/B (Giá/Giá trị sổ sách) hiện thấp hơn mức trung bình 5 năm (thường dao động 2,5 – 3 lần). Cụ thể:
-
KBC: P/B hiện tại khoảng 1,4 lần (dự phóng 2026 là 1,3 lần).
-
IDC và GVR: P/B khoảng 1,9 lần.
-
PHR: P/B ở mức 1,92 lần.
-
VGC: P/B khoảng 1,82 lần.
Các chuyên gia khuyến nghị, nhà đầu tư trung và dài hạn nên tìm kiếm cơ hội tại các doanh nghiệp có quỹ đất lớn, tài chính ổn định và mức định giá hợp lý.
Thách thức thuế quan song hành cùng cơ hội hạ tầng
Mặc dù Việt Nam đã có thỏa thuận thương mại song phương với Mỹ, nhưng rào cản thuế quan vẫn là một thách thức, đặc biệt là mức thuế 40% áp dụng cho hàng hóa bị coi là “trung chuyển” từ Trung Quốc. Đây là áp lực nhưng cũng là động lực buộc các doanh nghiệp phải gia tăng tỷ lệ nội địa hóa.
Tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2025 (VIPF 2025), bà Trang Lê – Tổng giám đốc JLL Việt Nam nhận định, Chính phủ Việt Nam đã rất chủ động đàm phán để đảm bảo mức thuế suất tốt nhất, thể hiện cam kết đồng hành cùng doanh nghiệp.
Về nội tại, Việt Nam đang sở hữu lợi thế lớn từ sự bùng nổ hạ tầng giao thông. Hàng loạt dự án trọng điểm đang được đẩy mạnh giúp tối ưu chuỗi cung ứng như:
-
Đường sắt Lào Cai – Hà Nội – Hải Phòng.
-
Các tuyến Vành đai 3 TP.HCM, Vành đai 4 Hà Nội.
-
Sân bay Quốc tế Long Thành.
-
Cao tốc Bắc – Nam và Trung tâm Logistics Cái Mép Hạ.
6 yếu tố chủ lực thúc đẩy thị trường trong giai đoạn tới
Theo phân tích của JLL Việt Nam, cung và cầu của thị trường bất động sản công nghiệp thời gian tới sẽ chịu tác động bởi 6 yếu tố chính:
1. Thu hút vốn FDI và các Hiệp định thương mại (FTA)
Việt Nam tiếp tục là điểm đến của dòng vốn FDI, đặc biệt trong lĩnh vực sản xuất nhờ mạng lưới FTA rộng khắp, giúp tiếp cận ưu đãi thuế tại các thị trường lớn.
2. Đa dạng hóa chuỗi cung ứng
Nhu cầu tái cơ cấu chuỗi cung ứng toàn cầu buộc các doanh nghiệp tìm kiếm các địa điểm thay thế. Việt Nam nổi lên như một lựa chọn ưu tiên, thúc đẩy nhu cầu về nhà xưởng xây sẵn (RBF).
3. Phát triển cơ sở hạ tầng đồng bộ
Sự cải thiện mạnh mẽ về cao tốc và cảng biển giúp giảm chi phí vận chuyển, tăng khả năng kết nối và tiếp cận thị trường.
4. Cải cách hành chính
Nỗ lực đơn giản hóa thủ tục, tạo môi trường đầu tư ổn định giúp giảm thiểu rủi ro và tăng niềm tin cho các nhà đầu tư dài hạn.
5. Tăng trưởng tầng lớp trung lưu và thương mại điện tử
Sự gia tăng của tầng lớp trung lưu thúc đẩy tiêu dùng nội địa. Đặc biệt, thương mại điện tử bùng nổ sau đại dịch tạo ra nhu cầu lớn về kho bãi.
6. Nhu cầu logistics chuyên biệt
Sự phát triển của kho lạnh, trung tâm chia chọn và trung tâm dữ liệu (Data Center) đang mở ra dư địa tăng trưởng mới cho bất động sản logistics.
Chuyển dịch sang yếu tố phi tài chính và phát triển bền vững
Bà Trang Lê nhấn mạnh, dù Việt Nam vẫn còn lợi thế về chi phí (giá đất, nhân công, điện nước) so với Trung Quốc hay Singapore, nhưng điều này sẽ không kéo dài mãi. Việt Nam không thể tiếp tục cạnh tranh chỉ bằng “giá rẻ”.
Thay vào đó, thị trường cần tập trung vào các yếu tố phi tài chính:
-
Chất lượng hạ tầng logistics.
-
Tính minh bạch của thông tin.
-
Sự thông suốt trong thủ tục hành chính.
-
Chuẩn hóa quy trình pháp lý và rút ngắn thời gian phê duyệt hồ sơ.
Đặc biệt, yếu tố “xanh” và “thông minh” đang trở thành yêu cầu bắt buộc. “Trong tất cả các cuộc thảo luận chiến lược, phát triển bền vững là yếu tố phải có. Nếu không, dự án sẽ không còn nằm trong danh mục xem xét của các nhà sản xuất quốc tế”, bà Trang Lê khẳng định.
Amiland tổng hợp
