Khu công nghiệp sinh thái: Lời giải cho bài toán “Xanh hóa” và Truy xuất nguồn gốc hàng hóa
(ĐTCK) – Không chỉ dừng lại ở vị trí địa lý hay giá thuê, cuộc đua thu hút FDI thế hệ mới đang đặt ra những “đề bài” hóc búa hơn cho các nhà phát triển hạ tầng: Truy xuất nguồn gốc và Sản xuất bền vững (ESG).
Trong bối cảnh dòng vốn đầu tư toàn cầu đang tái định hình, mô hình khu công nghiệp (KCN) sinh thái đang nổi lên như một nền tảng bắt buộc để Việt Nam duy trì lợi thế cạnh tranh.
Áp lực từ thị trường: Khi tiêu chuẩn “Xanh” định hình giá thuê
Theo nhận định từ bà Trang Bùi – Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, dù bức tranh thương mại toàn cầu còn nhiều biến động, Việt Nam vẫn đang hưởng lợi nhờ tín hiệu tích cực từ sự dịch chuyển chuỗi cung ứng. Tuy nhiên, các nhà sản xuất quốc tế khi đến Việt Nam không chỉ tìm kiếm đất đai, họ tìm kiếm sự an toàn cho thương hiệu thông qua hai yếu tố: Nguồn gốc xuất xứ và Cam kết bền vững.
Khách thuê sẵn sàng trả phí cao hơn cho hạ tầng chuẩn ESG
Khảo sát mới nhất của Cushman & Wakefield chỉ ra rằng, “tính bền vững” đã lọt vào Top 3 tiêu chí ưu tiên hàng đầu của các nhà phát triển BĐS thương mại.
Đáng chú ý, hơn 70% khách hàng chấp nhận trả mức giá thuê cao hơn từ 7-10% để sở hữu không gian sản xuất trong các công trình xanh. Điều này nhằm mục đích kép: vừa đạt mục tiêu giảm phát thải của tập đoàn mẹ, vừa đảm bảo hàng hóa sản xuất ra đáp ứng được các tiêu chuẩn khắt khe của thị trường nhập khẩu.
Lợi thế cạnh tranh và sự trỗi dậy của nguồn cung chất lượng cao
Việt Nam đang hội tụ nhiều yếu tố để trở thành “công xưởng xanh” mới của khu vực. Dù giá thuê nhà xưởng năm 2025 đã tăng 70% so với năm 2019, mức giá dao động từ 4-7 USD/m2/tháng vẫn được đánh giá là hấp dẫn so với các quốc gia đối thủ.
Hạ tầng công nghiệp tăng trưởng ấn tượng
-
Tổng nguồn cung nhà xưởng: Đạt hơn 11 triệu m2 sàn (tăng 113% so với 2019).
-
Tỷ lệ lấp đầy: Duy trì ở mức cao, từ 85-90%.
-
Chi phí vận hành: Chi phí lao động chỉ bằng 25% mức trung vị toàn cầu; giá điện sản xuất thuộc nhóm 3 thị trường thấp nhất thế giới.
Đặc biệt, cam kết của Chính phủ tại COP26 và các chính sách như Nghị định 06/2022/NĐ-CP đang tạo đà cho làn sóng công trình xanh. Đến năm 2025, Việt Nam đã vươn lên vị trí thứ 28 toàn cầu về số lượng công trình đạt chứng chỉ LEED của Mỹ, trong đó 75% thuộc phân khúc nhà xưởng và văn phòng.
Nhà phát triển nhập cuộc: Từ KCN truyền thống sang Hệ sinh thái tuần hoàn
Trước các rào cản thương mại mới như Cơ chế điều chỉnh biên giới carbon (CBAM) của EU, các doanh nghiệp phát triển hạ tầng trong nước đã nhanh chóng thay đổi chiến lược.
Prodezi Long An: Giải bài toán xuất xứ (COO) bằng kinh tế tuần hoàn
Ông Trương Khắc Nguyên Minh, Phó tổng giám đốc Công ty CP Prodezi Long An cho biết, đơn vị này xác định mô hình KCN sinh thái là con đường duy nhất để tiếp cận dòng vốn từ Nhật Bản, Châu Âu và Hàn Quốc.
Tại các dự án của Prodezi, yếu tố “xanh” được cụ thể hóa bằng:
-
Hệ thống tái sử dụng nước thải và năng lượng tái tạo.
-
Mạng lưới liên kết 3PL và hải quan ngay trong nội khu.
Chiến lược này giúp khách thuê không chỉ tiết kiệm chi phí vận hành mà còn giải quyết được rủi ro về Quy tắc xuất xứ (COO), tránh bị áp thuế cao do nghi ngờ chuyển tải bất hợp pháp – một vấn đề “sống còn” đối với hàng hóa xuất khẩu.
ROX iPark: Công nghệ thông minh cho dòng vốn FDI công nghệ cao
Ở một hướng đi khác, ông Lê Công Long, Giám đốc Kinh doanh BĐS KCN của ROX iPark nhấn mạnh vào yếu tố công nghệ. Đơn vị này tập trung vào mô hình Khu công nghiệp thông minh (Smart Industrial Park) để đón đầu các lĩnh vực: điện tử, bán dẫn và thiết bị y tế.
Điển hình tại KCN Quang Minh (Hà Nội), ROX iPark áp dụng giám sát hạ tầng và môi trường theo thời gian thực. Bên cạnh việc bàn giao đất sạch, nhà phát triển này còn cung cấp dịch vụ “may đo” trọn gói: từ pháp lý, tuyển dụng đến kết nối chuỗi cung ứng, giúp nhà đầu tư rút ngắn tối đa thời gian gia nhập thị trường.
Kết luận: Việc chuyển đổi từ mô hình “cắt đất cho thuê” sang “xanh, thông minh và bền vững” không còn là một lựa chọn xa xỉ, mà đã trở thành điều kiện tiên quyết. Những nhà phát triển giải được bài toán này sẽ nắm giữ chìa khóa của dòng vốn FDI thế hệ mới.
Amiland tổng hợp
