Trung tâm dữ liệu: “Ông vua” mới của dòng vốn bất động sản công nghiệp Đông Nam Á
Sự bùng nổ của hạ tầng số và nhu cầu điện toán đám mây đang đưa trung tâm dữ liệu (Data Center) vượt mặt các loại hình truyền thống để trở thành phân khúc thu hút vốn mạnh mẽ nhất trong bức tranh bất động sản công nghiệp khu vực năm 2026.
Sự trỗi dậy của hạ tầng số và nhu cầu điện toán đám mây
Theo dữ liệu mới nhất từ Cushman & Wakefield (C&W), dòng vốn đầu tư vào bất động sản công nghiệp Đông Nam Á đã ghi nhận mức tăng trưởng kỷ lục 48% trong năm qua. Đáng chú ý, “ngôi sao” dẫn dắt đà tăng này không còn là các kho xưởng truyền thống mà chính là các cơ sở hạ tầng dữ liệu.
Sự chuyển dịch này bắt nguồn từ hai động lực chính:
-
Sự bùng nổ của AI và Cloud: Nhu cầu lưu trữ và xử lý dữ liệu tăng vọt khi trí tuệ nhân tạo và điện toán đám mây len lỏi vào mọi lĩnh vực kinh tế.
-
Thương mại điện tử: Các nhà cung cấp dịch vụ logistics bên thứ ba (3PL) cần hạ tầng số mạnh mẽ để tối ưu hóa chuỗi cung ứng toàn cầu.
Việt Nam: Mảnh đất “vàng” đang ở giai đoạn khởi đầu
Trong khi các thị trường như Singapore đã tiệm cận mức bão hòa, Việt Nam được các chuyên gia đánh giá là “vùng đất mới” với dư địa tăng trưởng cực kỳ lớn. Dù đang ở giai đoạn đầu phát triển, tốc độ nâng cấp công suất tại Việt Nam đang khiến giới đầu tư bất ngờ.
Đòn bẩy từ hạ tầng kết nối quốc tế
Việc tuyến cáp quang biển Asia Direct Cable đi vào vận hành ổn định từ năm 2025 đã tháo gỡ “nút thắt” về năng lực kết nối quốc tế của Việt Nam. Đây là nền tảng để các tập đoàn đa quốc gia tự tin đặt các trung tâm dữ liệu quy mô lớn tại đây thay vì các nước lân cận.
Những con số biết nói về quy mô thị trường
Dữ liệu từ Savills cho thấy một bước nhảy vọt về công suất:
-
Năm 2025: Khoảng 41 trung tâm dữ liệu hoạt động với tổng công suất 524,7 MW.
-
Tầm nhìn 2030: Dự báo tổng công suất sẽ chạm mốc 950 MW.
Những “siêu dự án” tỷ USD đổ bộ thị trường Việt Nam
Thị trường năm 2026 chứng kiến sự phân hóa rõ rệt khi các “đại gia” công nghệ và hạ tầng bắt đầu cuộc đua công suất. Nhiều dự án quy mô Hyperscale (siêu quy mô) đã hình thành tại các khu công nghệ cao và khu công nghiệp trọng điểm.
-
Viettel IDC: Đang hoàn thiện dự án tại KCN Tân Phú Trung (TP.HCM) với công suất 140 MW.
-
Liên minh Kinh Bắc – AIC – VietinBank: Gây chấn động với dự án gần 2 tỷ USD, công suất dự kiến đạt 200 MW IT Load.
-
CMC Telecom: Triển khai CMC Hyperscale Data Center tại Khu công nghệ cao TP.HCM với tổng vốn hơn 250 triệu USD, có khả năng mở rộng lên 120 MW.
Thách thức từ yêu cầu hạ tầng chuyên biệt
Dù là “mỏ vàng”, nhưng trung tâm dữ liệu không phải là cuộc chơi dành cho tất cả. Khác với nhà xưởng truyền thống, phân khúc này đòi hỏi những tiêu chuẩn kỹ thuật cực kỳ khắt khe mà không phải khu công nghiệp nào cũng đáp ứng được.
Bài toán nguồn điện và an ninh năng lượng
Các chuyên gia lưu ý rằng một trung tâm dữ liệu tiêu thụ năng lượng gấp hàng chục lần một nhà máy thông thường. Do đó, việc đảm bảo nguồn điện ổn định 24/7 và hệ thống làm mát bằng nguồn nước khổng lồ là thử thách lớn nhất.
Kỳ vọng chu kỳ tăng trưởng mới từ năm 2026
Bước sang năm 2026, khi các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm hoàn thiện, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam được dự báo sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng mới. Lợi thế cạnh tranh lúc này sẽ thuộc về những khu công nghiệp có khả năng cung cấp giải pháp “may đo” cho các ngành kinh tế giá trị cao như bán dẫn và trung tâm dữ liệu.
Việc chuyển đổi từ mô hình xưởng cho thuê sang hạ tầng dữ liệu không chỉ giúp gia tăng giá trị đất đai mà còn định vị lại vị thế của Việt Nam trong chuỗi giá trị số toàn cầu.
Amiland tổng hợp
