Bất động sản công nghiệp Việt Nam: Giải bài toán cạnh tranh khi “thời chi phí rẻ” dần khép lại

Mặc dù đang là phân khúc thu hút nhiều nhà đầu tư tổ chức nhất khu vực, ngành bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đứng trước bước ngoặt lớn. Áp lực từ bảng giá đất mới năm 2026 buộc các doanh nghiệp phải thay đổi tư duy từ “bán đất” sang cung cấp “giá trị thực”.

Bất động sản công nghiệp 2026: Khi "chi phí rẻ" không còn là lợi thế độc tôn — Bà Lê Thị Huyền Trang – Tổng Giám đốc JLL Việt Nam.

Theo bà Lê Thị Huyền Trang – Tổng Giám Đốc JLL Việt Nam, thị trường bất động sản (BĐS) công nghiệp hiện là phân khúc tăng trưởng mạnh mẽ nhất. Điểm tựa của thị trường không chỉ nằm ở số lượng vốn mà còn ở chiều sâu của các nhà đầu tư tổ chức.

Vị thế dẫn đầu khu vực về thu hút nhà đầu tư tổ chức

Việt Nam hiện sở hữu một lợi thế cạnh tranh khác biệt so với các đối thủ trong khu vực như Thái Lan, Indonesia hay Philippines.

Quy mô dòng vốn ngoại vượt trội

Thống kê từ JLL cho thấy Việt Nam hiện có hơn 20 nhà đầu tư tổ chức nước ngoài đang hoạt động trong lĩnh vực BĐS công nghiệp. Con số này cao gấp 4 lần so với các quốc gia láng giềng (vốn chỉ dao động từ 5-6 nhà đầu tư). Sự hiện diện đông đảo này chứng minh thị trường đủ độ sâu và sức hấp dẫn để tiếp nhận các dòng vốn quy mô lớn.

Phản ứng chính sách linh hoạt

Niềm tin của nhà đầu tư còn được củng cố bởi khả năng điều tiết của Chính phủ. Minh chứng là vào năm 2025, khi đối mặt với cú sốc thuế quan từ Hoa Kỳ (lên tới 46%), Việt Nam đã nhanh chóng đàm phán để đưa mức thuế về mức 20%. Sự linh hoạt này giúp duy trì sức cạnh tranh bền vững cho hàng hóa sản xuất tại Việt Nam.

Dịch chuyển chuỗi cung ứng: Cơ hội từ con số 1%

Trước những lo ngại về việc nguồn cung khu công nghiệp (KCN) mở rộng quá nhanh dẫn đến dư thừa, chuyên gia JLL đưa ra góc nhìn lạc quan dựa trên cán cân cung – cầu toàn cầu.

So sánh với Trung Quốc: Quy mô BĐS công nghiệp Việt Nam hiện mới chỉ tương đương khoảng 1% so với “công xưởng thế giới”.
Tiềm năng lấp đầy: Chỉ cần 1% chuỗi cung ứng từ Trung Quốc dịch chuyển, toàn bộ quỹ đất công nghiệp hiện hữu của Việt Nam sẽ được lấp đầy.
Sự phân hóa vùng miền: Nếu miền Bắc giữ thế mạnh về linh kiện điện tử, thì miền Nam đang chuyển mình mạnh mẽ sang lĩnh vực bán dẫn và R&D với sự gia nhập của các nhà đầu tư châu Âu.

Áp lực giá đất và bài toán nâng cấp giá trị phi tài chính

Bước sang đầu năm 2026, việc áp dụng bảng giá đất mới trên toàn quốc sẽ tạo ra áp lực tài chính không nhỏ cho các chủ đầu tư và doanh nghiệp.

Lợi thế chi phí rẻ đang mất dần

Bà Lê Thị Huyền Trang nhấn mạnh: “Lợi thế chi phí rẻ từng là điểm mạnh, nhưng không thể là nền tảng cạnh tranh dài hạn”. Khi chi phí đất đai, lao động và năng lượng tăng cao, Việt Nam buộc phải cải thiện các yếu tố phi tài chính bao gồm:

Minh bạch hóa hệ thống pháp lý và chính sách thuế.
Nâng cao chất lượng hạ tầng hậu cần (Logistics).
Thúc đẩy cải cách thể chế và hỗ trợ dịch vụ công.

Từ “chủ đất” sang “đối tác đồng hành”

Áp lực cạnh tranh đang thúc đẩy sự thay đổi trong tư duy của các chủ đầu tư KCN. Thay vì chỉ xây hạ tầng và cho thuê đất, nhiều doanh nghiệp đang định vị lại mình là người cung cấp hệ sinh thái dịch vụ, hỗ trợ nhà sản xuất suốt vòng đời dự án.

Xu hướng năm 2026: Nhà xưởng xây sẵn lên ngôi

Về triển vọng thị trường thời gian tới, phân khúc nhà xưởng và nhà kho xây sẵn (RBF/RBW) được dự báo sẽ dẫn dắt nhu cầu.

“Các nhà đầu tư FDI hiện nay cởi mở hơn với loại hình nhà xưởng xây sẵn để có thể đi vào hoạt động nhanh hơn, thay vì tự mua đất xây dựng vốn mất nhiều thời gian và thủ tục.” – Bà Lê Thị Huyền Trang chia sẻ.

Việc chấp nhận mặt bằng giá thuê mới là khả thi, miễn là môi trường đầu tư được cải thiện tương ứng. Năng lực linh hoạt và chuẩn hóa quy trình sẽ là “chìa khóa” để doanh nghiệp BĐS công nghiệp bước vào chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn trong giai đoạn tới.

Amiland tổng hợp