Nguồn cung tăng trưởng, tỷ lệ hấp thụ ấn tượng cùng mặt bằng giá thuê đi lên đang là những chỉ dấu quan trọng, xác lập triển vọng tích cực cho thị trường bất động sản (BĐS) công nghiệp trong năm 2026 và giai đoạn kế tiếp.
Tiếp nối đà tăng trưởng của những năm trước, BĐS công nghiệp tiếp tục khẳng định vị thế là phân khúc “giữ nhiệt” tốt nhất thị trường khi thu hút mạnh mẽ dòng vốn nội lẫn ngoại. Bên cạnh các khu công nghiệp (KCN) truyền thống, làn sóng thương mại điện tử và logistics đang thúc đẩy nhu cầu đột biến đối với mô hình kho xưởng xây sẵn.
Sức bật từ nguồn cung và giá thuê lập đỉnh mới
Theo số liệu từ JLL Việt Nam, thị trường ghi nhận sự sôi động rõ rệt ở cả hai miền Nam – Bắc với những con số biết nói về nguồn cung và giá thuê.
Miền Bắc: Hấp thụ tăng, giá thuê chạm mốc gần 5 USD/m²
Tại thị trường phía Bắc, năm 2025 đã bổ sung thêm 256.000 m² nhà kho xây mới, đưa tổng nguồn cung lên mức 2,04 triệu m². Đáng chú ý, tổng diện tích hấp thụ thuần đạt 236.000 m², tăng 13% so với năm trước nhờ động lực từ các doanh nghiệp sản xuất.
Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho biết, giá thuê trung bình trong quý IV/2025 tại khu vực này đã đạt 4,93 USD/m²/tháng, tăng trưởng 6,62% theo năm. Dự báo sang năm 2026, miền Bắc sẽ đón thêm khoảng 683.000 m² kho xây mới, tập trung chủ yếu tại hai “thủ phủ” công nghiệp là Bắc Ninh và Hưng Yên.
Miền Nam: Tỷ lệ hấp thụ bùng nổ trên 70%
Khu vực phía Nam tiếp tục dẫn đầu về quy mô với tổng nguồn cung kho xây sẵn đạt 2,4 triệu m² tính đến hết năm 2025 (tăng 11%). Điểm sáng lớn nhất nằm ở sức cầu khi tổng lượng hấp thụ ròng cả năm đạt 453.000 m², ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng hơn 70% so với năm 2024. Giá thuê trung bình tại đây hiện đạt 5,04 USD/m²/tháng.
Bảng 1: So sánh chỉ số thị trường kho xưởng xây sẵn giữa hai miền (Năm 2025 – Dự báo 2026)
| Tiêu chí | Miền Bắc | Miền Nam |
| Tổng nguồn cung (2025) | 2,04 triệu m² | 2,4 triệu m² |
| Hấp thụ thuần (2025) | 236.000 m² | 453.000 m² |
| Giá thuê TB (USD/m²/tháng) | 4,93 | 5,04 |
| Nguồn cung mới dự kiến (2026) | ~ 683.000 m² | ~ 313.000 m² |
Nguồn: Tổng hợp từ JLL Việt Nam
CBRE Việt Nam nhận định, thị trường vẫn còn nhiều dư địa tăng trưởng dài hạn. Các mô hình mới như kho hỗn hợp, kho cao tầng đang dần phổ biến để tối ưu hóa quỹ đất.
Hạ tầng giao thông định hình lại không gian phát triển
Báo cáo Tiêu điểm BĐS Công nghiệp 2025 của Savills Việt Nam chỉ ra rằng, hạ tầng giao thông đang làm thay đổi cấu trúc thị trường. Các hành lang công nghiệp đang mở rộng ra xa khu vực lõi nhờ các tuyến cao tốc và vành đai mới, giúp giảm áp lực cho quỹ đất hiện hữu.
Tại phía Nam, tỷ lệ lấp đầy bình quân của các KCN đã đạt gần 90% trên tổng diện tích 25.700 ha. Các thị trường trọng điểm như Đồng Nai và TP.HCM luôn trong tình trạng “khát” quỹ đất với tỷ lệ lấp đầy trên 90%. Trong khi đó, Tây Ninh và Bà Rịa – Vũng Tàu đang trở thành điểm đến mới nhờ quỹ đất dồi dào và lợi thế hạ tầng.
Giá thuê đất công nghiệp duy trì mức cao, bình quân 193 USD/m²/kỳ thuê. Bà Thanh Phạm, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam khu vực miền Nam dự báo, giai đoạn 2026–2028 sẽ có hơn 1 triệu m² kho xưởng xây sẵn gia nhập thị trường, đón đầu làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu.
Cuộc đua mở rộng quỹ đất của các “ông lớn”
Nắm bắt tín hiệu khả quan của thị trường, hàng loạt doanh nghiệp lớn trong và ngoài nước đã nhanh chóng kích hoạt các dự án quy mô lớn ngay đầu năm 2026.
Hòa Phát và Amata tăng tốc
Tập đoàn Hòa Phát vừa được UBND tỉnh Hưng Yên chấp thuận chủ trương đầu tư Khu công nghiệp số 06 – giai đoạn 1. Dự án có quy mô hơn 230 ha tại huyện Ân Thi, với tổng vốn đầu tư trên 2.700 tỷ đồng, do công ty con của Tập đoàn triển khai.
Ở khối ngoại, “đại gia” Thái Lan Amata tiếp tục mở rộng ảnh hưởng khi được UBND tỉnh Phú Thọ chấp thuận đầu tư Khu công nghiệp Đoan Hùng. Với quy mô 475 ha và tổng vốn 185 triệu USD, dự án này nối dài danh sách đầu tư của Amata tại Việt Nam lên con số khoảng 2.500 ha đất công nghiệp.
VSIP độc chiếm đường đua tại Huế
Trong một diễn biến liên quan, Ban Quản lý Khu kinh tế, công nghiệp TP Huế đầu năm 2026 đã công bố Công ty Liên doanh TNHH Khu công nghiệp Việt Nam – Singapore (VSIP) là nhà đầu tư duy nhất nộp hồ sơ đăng ký thực hiện dự án Khu công nghiệp La Sơn – khu số 01. Dự án có quy mô 467 ha, tổng mức đầu tư hơn 3.000 tỷ đồng.
Sự cộng hưởng giữa hạ tầng chiến lược (như sân bay Long Thành, các tuyến cao tốc) và sự tham gia quyết liệt của các nhà đầu tư lớn đang mở ra kỷ nguyên mới cho BĐS công nghiệp Việt Nam: hướng tới chất lượng cao, bền vững và tập trung vào công nghệ – dữ liệu thay vì chỉ sản xuất truyền thống.
Amiland tổng hợp
