Cuộc đua mới trên bản đồ BĐS công nghiệp 2026: FDI dẫn dắt và “luật chơi” thay đổi
Năm 2026 đánh dấu cột mốc quan trọng khi thị trường bất động sản (BĐS) công nghiệp Việt Nam bước vào chu kỳ phát triển mới. Sự kết hợp giữa dòng vốn FDI giá trị cao, hạ tầng giao thông đồng bộ và nền tảng số hóa đang đẩy tiêu chuẩn vận hành lên một tầm cao mới.
FDI giá trị cao giữ vai trò “động cơ” dẫn dắt thị trường
Theo nhận định từ Savills Việt Nam, nền tảng công nghiệp của Việt Nam đang được củng cố rõ nét. Dòng vốn ngoại không còn chỉ tập trung vào các ngành thâm dụng lao động mà đang dịch chuyển mạnh mẽ sang các lĩnh vực có giá trị gia tăng lớn.
-
Dòng vốn kỷ lục: Trong 9 tháng đầu năm 2025, FDI giải ngân đạt 18,8 tỷ USD (tăng 8,5%).
-
Tiêu điểm đầu tư: Lĩnh vực sản xuất – chế biến chiếm gần 60% tổng vốn đăng ký mới, tập trung vào điện tử, thiết bị công nghệ và đặc biệt là ngành bán dẫn.
-
Liên doanh nội – ngoại: Xu hướng bắt tay giữa các nhà phát triển trong nước và quốc tế tăng cao nhằm tối ưu hóa quỹ đất và kinh nghiệm vận hành chuẩn quốc tế.
Hạ tầng và Logistics: Bệ phóng nâng tầm năng lực cạnh tranh
Việc giải ngân hơn 16,6 tỷ USD vốn đầu tư công cho hạ tầng đã tạo ra thay đổi diện mạo kết nối vùng, trực tiếp làm giảm chi phí logistics cho doanh nghiệp.
Những “siêu dự án” tạo cú hích vùng
-
Phía Nam: Sân bay quốc tế Long Thành và các nhà máy điện LNG Nhơn Trạch 3 & 4 dự kiến vận hành trong năm 2026 sẽ là “ngòi nổ” cho Đồng Nai và vùng Đông Nam Bộ.
-
Cửa ngõ giao thương: Việc mở rộng cụm cảng Cái Mép – Thị Vải giúp rút ngắn thời gian vận chuyển, đáp ứng nhu cầu khắt khe của các chuỗi cung ứng toàn cầu.
Từ “chi phí thấp” sang “tăng trưởng dựa trên hệ thống”
Một trong những thay đổi lớn nhất của năm 2026 là việc chi phí nhân công hay giá thuê rẻ không còn là lợi thế cạnh tranh cốt lõi. Việt Nam đang chuyển dịch sang mô hình tăng trưởng dựa trên năng lực hệ thống và sự minh bạch.
Yêu cầu “xanh hóa” là điều kiện bắt buộc
Yếu tố bền vững (ESG) đã chuyển từ “khuyến khích” sang “bắt buộc”. Các khu công nghiệp sinh thái như Prodezi Eco-IP hay Phú Mỹ 3 đang chứng minh ưu thế vượt trội trong việc thu hút các tập đoàn đa quốc gia nhờ khả năng giảm phát thải và tối ưu chi phí vận hành dài hạn.
Áp lực từ bảng giá đất mới và thuế
Bảng giá đất mới năm 2026 cùng việc điều chỉnh các ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp đang thay đổi hoàn toàn “luật chơi”.
-
Tại Đồng Nai, giá thuê đất công nghiệp đã chạm ngưỡng 195–200 USD/m2/kỳ hạn và dự báo sẽ còn tăng khi các hạ tầng trọng điểm hoàn thiện.
-
Thách thức đặt ra là làm sao để duy trì niềm tin nhà đầu tư bằng chất lượng dịch vụ và tính chuyên nghiệp thay vì chỉ dựa vào ưu đãi tài chính.
Triển vọng năm 2026: Giai đoạn vận hành quy mô lớn
Chuyên gia từ Savills và Avison Young đều đồng thuận rằng năm 2026 là thời điểm “bản lề”. Việt Nam không chỉ là nơi đặt nhà máy mà đang dần trở thành một mắt xích quan trọng trong hệ sinh thái sản xuất công nghệ cao toàn cầu.
“Việt Nam bước vào năm 2026 với động lực rõ rệt hơn bao giờ hết. Thị trường đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng số lượng sang giai đoạn vận hành chất lượng ở quy mô lớn hơn với tiêu chuẩn khắt khe hơn.”
Amiland tổng hợp
