Thị trường khu công nghiệp Việt Nam: Khi khách thuê không còn “ăn xổi” mà chuyển sang “nhìn xa”
Dù nhu cầu dịch chuyển chuỗi cung ứng vẫn đang diễn ra mạnh mẽ, thị trường bất động sản công nghiệp (BĐS KCN) đầu năm 2026 đang chứng kiến một bước chuyển mình quan trọng: Nhà đầu tư ưu tiên các giá trị bền vững, hạ tầng đồng bộ và khả năng mở rộng trong tầm nhìn 10 năm thay vì chỉ quan tâm đến giá thuê ngắn hạn.
Chuyển dịch khẩu vị: Ưu tiên giá trị bền vững và khả năng mở rộng
Theo ông Nguyễn Phước Thuận – Giám đốc Cho thuê tại Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường miền Bắc đang ghi nhận xu hướng ra quyết định chọn lọc hơn. Các nhà sản xuất hiện nay không chỉ lập kế hoạch gia nhập thị trường mà còn tính toán cho khả năng mở rộng hoạt động trong 5-10 năm tới.
Sự đồng bộ về chính sách và mức độ sẵn sàng của hạ tầng đang trở thành “thước đo” quan trọng, giúp hình thành một môi trường đầu tư minh bạch, đủ sức thu hút thế hệ doanh nghiệp tiếp theo trong lĩnh vực điện tử và logistics.
Toàn cảnh nguồn cung miền Bắc: Bùng nổ mạnh mẽ trong năm 2025
Tính đến hết quý IV/2025, tổng nguồn cung đất công nghiệp tại miền Bắc đã đạt con số ấn tượng xấp xỉ 23.990 ha, tăng trưởng đột phá 42,8% so với cùng kỳ năm trước.
Những dự án chiến lược dẫn dắt thị trường
Sự gia tăng này đến từ việc đẩy nhanh tốc độ cấp phép và sự góp mặt của các dự án mới trong quý cuối năm 2025:
-
KCN Đồng Văn 5 (Ninh Bình): 237 ha.
-
KCN Phúc Sơn: 125 ha.
-
KCN Quế Võ 2 – Giai đoạn 2 (Bắc Ninh): 277,64 ha.
Tỷ lệ lấp đầy và áp lực từ nguồn cung mới
Mặc dù diện tích hấp thụ thuần đạt khoảng 63 ha, tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn vùng đã điều chỉnh về mức 65,74% (giảm nhẹ so với mức 68% cùng kỳ năm ngoái). Tuy nhiên, các chuyên gia khẳng định đây không phải dấu hiệu suy yếu cầu, mà do tốc độ hấp thụ thực tế chưa theo kịp tốc độ mở rộng quá nhanh của quỹ đất mới.
Niềm tin doanh nghiệp (BCI) chạm mốc 80 điểm: Kỷ nguyên vàng đang tới
Hiệp hội Doanh nghiệp châu Âu tại Việt Nam (EuroCham) vừa công bố chỉ số BCI quý IV/2025 tăng vọt lên 80 điểm. Đây là con số cao nhất trong vòng 7 năm qua, cho thấy niềm tin của các nhà đầu tư quốc tế vào nền kinh tế Việt Nam đang ở mức rất cao.
“Việt Nam đang bước vào một giai đoạn chuyển dịch mang tính cấu trúc, khẳng định vai trò là động lực tăng trưởng chủ chốt của ASEAN. Trong 5-7 năm tới, Việt Nam chắc chắn sẽ bước vào ‘kỷ nguyên vàng’ của tăng trưởng,” ông Bruno Jaspaert – Chủ tịch EuroCham nhấn mạnh.
Hạ tầng chiến lược – “Bệ phóng” cho các siêu dự án
Sự hồi phục của thị trường KCN được thúc đẩy mạnh mẽ bởi các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm. Các “đại bàng” quốc tế như Apple, Toyota (đầu tư 359 triệu USD), Intel và Chery đều đã có những bước đi cụ thể để dịch chuyển chuỗi sản xuất về Việt Nam.
Những “điểm nhấn” hạ tầng xuyên suốt hai miền
| Khu vực | Dự án hạ tầng tiêu biểu |
| Miền Bắc | Sân bay quốc tế Gia Bình, Đường sắt Lào Cai – Hà Nội – Hải Phòng, Khu thương mại tự do Hải Phòng (6.300 ha). |
| Miền Nam | Sân bay quốc tế Long Thành, Hệ thống cảng biển kết nối Đồng Nai và phía Đông TP.HCM. |
Dự báo giai đoạn 2026 – 2029
Thị trường dự kiến sẽ đón nhận thêm khoảng 5.050 ha đất công nghiệp mới. Giá thuê trung bình tại miền Bắc hiện ở mức 135 USD/m2/thời hạn thuê, tăng 3,8% so với năm 2024, cho thấy đà tăng trưởng bền vững.
Sự xuất hiện của các loại hình mới như nhà xưởng cao tầng, KCN sinh thái và KCN công nghệ cao sẽ là xu hướng chủ đạo, đáp ứng tiêu chuẩn khắt khe của các tập đoàn đa quốc gia trong kỷ nguyên mới.
Amiland tổng hợp
