Sếp CBRE cảnh báo: Bất động sản công nghiệp lấp đầy 90% nhưng "thời vàng son" đã qua

Bất động sản công nghiệp: Lấp đầy 90% nhưng không còn là “mỏ vàng” dễ khai thác

(Sapo) Dù tỷ lệ lấp đầy đạt mức kỷ lục tới 90%, phân khúc bất động sản công nghiệp được CBRE nhận định đã đi qua “thời vàng son”. Giá thuê leo thang, pháp lý kéo dài và đặc biệt là sự sụt giảm trong nhu cầu thuê từ khối ngoại đang khiến việc tìm kiếm lợi nhuận trở nên khó khăn hơn bao giờ hết.

Sếp CBRE cảnh báo: Bất động sản công nghiệp lấp đầy 90% nhưng "thời vàng son" đã qua — Bà Dương Thùy Dung – Giám đốc điều hành CBRE. Ảnh: Minh Anh.

“Cơn khát” quỹ đất: Tỷ lệ lấp đầy chạm ngưỡng kỷ lục

Tại Diễn đàn cấp cao Cố vấn tài chính Việt Nam (VWAS) diễn ra ngày 25/9, bà Dương Thùy Dung – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam đã đưa ra những con số ấn tượng về sức hút của thị trường bất động sản công nghiệp.

Theo bà Dung, trong 5 năm qua, giá đất công nghiệp duy trì đà tăng trưởng ổn định 5–7%/năm, khẳng định vị thế của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Sự khan hiếm nguồn cung trong khi nhu cầu lớn đã đẩy tỷ lệ lấp đầy lên mức rất cao:

Khu vực phía Nam: 90%
Khu vực phía Bắc: 82%

Trích dẫn: “Nếu những khách hàng của các nhà đầu tư nước ngoài thực sự muốn thuê đất ở những mảng đất rất lớn tại khu phía Nam thì hầu như chúng ta không còn lựa chọn nữa,” bà Dung nhấn mạnh về sự khan hiếm quỹ đất sạch.

Báo động đỏ: Nhu cầu thuê giảm sút và rủi ro thuế quan

Mặc dù bức tranh hiện tại có vẻ khả quan về tỷ lệ lấp đầy, lãnh đạo CBRE lại đưa ra những cảnh báo thận trọng cho tương lai gần. Bà Dung cho rằng, từ năm 2025, thị trường sẽ đối mặt với nhiều “cơn gió ngược”.

Lượng yêu cầu thuê đất giảm tới 40%

Số liệu 9 tháng đầu năm của CBRE cho thấy một thực tế đáng lo ngại:

Lượng yêu cầu thuê đất từ khách nước ngoài giảm 30–40% so với cùng kỳ.
Doanh nghiệp vẫn khảo sát nhưng số lượng hồ sơ chốt thuê giảm mạnh.

Nguyên nhân chính đến từ sự bất định của thương mại toàn cầu và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trước các biến động chính trị – kinh tế.

Rủi ro từ chính sách thuế quan của Mỹ

Khó khăn lớn nhất được dự báo đến từ các chính sách thuế quan đối ứng của Mỹ. Là thị trường xuất khẩu lớn, bất kỳ thay đổi nào từ phía Mỹ cũng tác động mạnh đến chuỗi cung ứng, buộc các nhà đầu tư nước ngoài phải “suy nghĩ lại” trước khi xuống tiền tại Việt Nam.

Lưu ý: Dù Việt Nam vẫn có lợi thế về nhân công và vị trí địa lý, bà Dung khuyến nghị nhà đầu tư cần theo sát bối cảnh quốc tế để tránh rủi ro.

Bất động sản nghỉ dưỡng: Shophouse “đắp chiếu”, nhà đầu tư kẹt vốn

Bên cạnh mảng công nghiệp, bà Dương Thùy Dung cũng vẽ nên bức tranh xám màu của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Các sản phẩm từng được ví là “gà đẻ trứng vàng” như shophouse, townhouse tại Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc hiện đang rơi vào cảnh ế ẩm.

Tỷ lệ lấp đầy thực tế: Chỉ quanh mức 20%, quá thấp để sinh lời.
Thực trạng: Nhà đầu tư không thể cho thuê, không thể bán lại, tài sản gần như “đắp chiếu”.

Đối với condotel và biệt thự nghỉ dưỡng, dù còn dư địa phát triển nhờ các sản phẩm ngách, nhưng rủi ro vẫn rất cao do sản phẩm bàn giao thường lệch pha với nhu cầu thực tế của du khách.

Lời khuyên dòng tiền: Nên “trú ẩn” vào đâu?

Trước bối cảnh thị trường phân hóa mạnh, chuyên gia từ CBRE đưa ra khuyến nghị cụ thể cho các nhà đầu tư cá nhân:

Với nhà đầu tư vốn lớn: Nên ưu tiên biệt thự hoặc nhà phố liền kề tại các đô thị. Đây là phân khúc có khả năng giữ giá tốt và khai thác vận hành ổn định hơn trong giai đoạn biến động.
Với bất động sản nghỉ dưỡng: Đặc biệt là shophouse/townhouse tại thành phố du lịch, nhà đầu tư nên tiếp tục quan sát, chờ tín hiệu phục hồi rõ ràng thay vì vội vã bắt đáy.

Kết luận: “Bất động sản nghỉ dưỡng không phải kênh đầu tư dành cho sự vội vàng. Nhà đầu tư cần tỉnh táo và kiên nhẫn để không bị mắc kẹt,” bà Dung khẳng định.

Amiland tổng hợp