Cuộc chơi bất động sản khu công nghiệp: Lực đẩy từ FDI và sự phân hóa lợi nhuận năm 2026
(KTSG Online) – Mặc dù nhu cầu thuê đất khu công nghiệp (KCN) được đánh giá vẫn tăng trưởng trong dài hạn nhờ dòng vốn FDI ổn định, nhưng trong ngắn hạn, bức tranh lợi nhuận của các doanh nghiệp niêm yết dự kiến sẽ có sự phân hóa rõ rệt vào năm 2026 do áp lực chi phí đầu vào và biến động vĩ mô.
Điểm tựa từ dòng vốn FDI và kết quả kinh doanh khởi sắc 2025
Trong năm 2025, Việt Nam tiếp tục là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Lũy kế 11 tháng đầu năm, vốn FDI giải ngân ước đạt 23,6 tỉ đô la Mỹ, tăng 8,9% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, Trung Quốc nổi lên là nguồn vốn quan trọng, chiếm 21,3% tổng vốn (tăng 19,5%).
Hàng loạt dự án quy mô lớn đã được kích hoạt, tạo động lực cho thị trường:
-
LÕ-GOI: Ký kết thuê 25.000 m² tại Khu phi thuế quan Xuân Cầu để phát triển kho xây sẵn.
-
ExxonMobil: Dự kiến đầu tư 10 tỉ đô la tại Khu kinh tế Vân Phong (vận hành từ 2035).
-
Goertek: Bổ sung 130 triệu đô la vào dự án tại Bắc Ninh, nâng tổng vốn lên 540 triệu đô la.
Sự sôi động này đã phản ánh rõ nét vào kết quả kinh doanh quí 3-2025 của các doanh nghiệp niêm yết. Doanh thu toàn ngành đạt 21.800 tỉ đồng (+19%) và lợi nhuận ròng đạt 5.200 tỉ đồng (+59%).
Những con số ấn tượng từ các “ông lớn” ngành KCN
Sự tăng trưởng lợi nhuận không chỉ đến từ hoạt động cho thuê đất mà còn nhờ giá vốn giảm và lợi nhuận từ chuyển đổi đất cao su:
-
IDC (Idico): Ghi nhận doanh thu 2.800 tỉ đồng (+28%) và lợi nhuận ròng 981 tỉ đồng (+70%) trong quí 3-2025. Động lực đến từ việc cho thuê 35 héc ta đất tại các KCN Quế Võ II, Cầu Nghìn và Hựu Thạnh với giá thuê bình quân tăng 10,6%.
-
SIP (Sài Gòn VRG): Lợi nhuận ròng 9 tháng đầu năm đạt 1.101 tỉ đồng (+22%), nhờ giá thuê đất tăng 5% và mảng điện nước tăng trưởng ổn định.
-
KBC (Kinh Bắc): Hưởng lợi trực tiếp từ FDI, KBC đạt doanh thu 1.347 tỉ đồng (+42%) trong quí 3 nhờ bàn giao đất cho Goertek tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh.
-
Nhóm Cao su (GVR, DPR): GVR ghi nhận lợi nhuận sau thuế tăng 95%, DPR tăng 153% nhờ giá bán cao su cải thiện và tiền bồi thường từ chuyển đổi đất.
Thách thức từ bảng giá đất mới và tâm lý thận trọng
Dù kết quả 2025 khả quan, các chuyên gia cảnh báo về những thách thức đang hình thành cho chu kỳ 2026.
Một trong những rào cản lớn nhất là việc áp dụng bảng giá đất mới tại nhiều địa phương từ năm 2025. Điều này khiến chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tăng vọt, làm xói mòn biên lợi nhuận của các dự án mới.
Ước tính, biên lợi nhuận của các dự án KCN mới sẽ giảm xuống mức 30-35%, thấp hơn đáng kể so với mức 50% của các KCN hiện hữu.
Bên cạnh đó, theo SSI Research, tâm lý khách thuê đang trở nên thận trọng hơn trước các biến động vĩ mô (như rủi ro áp thuế 40% đối với hàng hóa trung chuyển). Thời gian ra quyết định thuê đất kéo dài, số lượng hợp đồng mới trong năm 2025 giảm khoảng 25%. Xu hướng hiện nay là ưu tiên nhà xưởng xây sẵn để thử nghiệm quy mô nhỏ thay vì thuê đất diện tích lớn ngay từ đầu.
Triển vọng 2026: Sự phân hóa mạnh mẽ về lợi nhuận
Dựa trên các yếu tố vĩ mô và nội tại doanh nghiệp, lợi nhuận năm 2026 được dự báo sẽ không tăng trưởng đồng đều trên toàn ngành.
Nhóm doanh nghiệp chịu áp lực giảm tốc
Các doanh nghiệp như BCM, IDC, VGC, SZC có thể ghi nhận sự sụt giảm lợi nhuận trong năm 2026 do hoạt động cho thuê có dấu hiệu chậm lại và áp lực từ chi phí đầu tư dự án mới gia tăng.
Nhóm cổ phiếu tiềm năng bứt phá
Ngược lại, dòng tiền đầu tư có xu hướng tìm đến các doanh nghiệp có quỹ đất sạch lớn hoặc hưởng lợi từ cơ chế đặc thù:
-
KBC: Được đánh giá cao nhờ quỹ đất rộng sẵn sàng cho thuê và triển vọng bàn giao tích cực trong giai đoạn 2025-2026.
-
GVR, PHR: Nhóm cổ phiếu cao su được hỗ trợ mạnh mẽ bởi lợi nhuận từ việc chuyển đổi đất trồng cao su sang đất khu công nghiệp.
Về dài hạn, bất động sản khu công nghiệp Việt Nam vẫn duy trì sức hút nhờ hạ tầng giao thông đột phá (Cao tốc Bắc – Nam, Vành đai 3, 4) và các chính sách ưu đãi đầu tư mới (Luật Đầu tư sửa đổi, Thông tư 33/2025/TT-BKHCN), giữ vững lợi thế cạnh tranh so với Indonesia hay Thái Lan.
Amiland tổng hợp
